La conjoncture actuelle rend l’investissement immobilier particulièrement attractif. Avec la baisse des taux d’intérêt et une correction des prix d’environ 10 %, les opportunités sont nombreuses pour les investisseurs avisés. Il est même devenu possible de négocier fortement les prix, ce qui était impensable après la période post-COVID.
C’est dans ce contexte que j’investis massivement depuis plus d’un an. Voici 3 stratégies éprouvées que je vous recommande d’adopter dès maintenant.
1. Visez des opérations à forte rentabilité (>10 %)
Oubliez les produits à faible rendement
Pour atteindre une rentabilité brute supérieure à 10 %, évitez certains types de biens :
- Biens neufs
- produits gérés : EHPAD, résidences services, résidences seniors, SCPI
- Murs commerciaux ou bureaux (sauf en emplacement n°1)
- Centres-villes des grandes agglomérations (trop chers, peu rentables)
Ciblez les biens sous-cotés ou atypiques
Recherchez des biens avec des « défauts » qui font baisser le prix :
- Rez-de-chaussée
- Orientation nord
- Étage élevé sans ascenseur
- Passoire énergétique
- Travaux lourds à prévoir
Ces biens rebutent les acheteurs classiques, ce qui vous permet de négocier jusqu’à -20 %.
Double analyse : rentabilité + plus-value
Avant d’investir, vérifiez deux indicateurs clés :
- Rentabilité brute > 10 %
- Potentiel de revente avec marge de 30 %
Ces deux critères valident une excellente opération.
2. Faites des opérations d’achat-revente (marchand de biens)
Valorisez les biens pour créer de la marge
Le principe est simple : acheter, transformer, revendre avec une marge de 20 à 30 %. Quelques leviers de valorisation :
- Division d’un bien en plusieurs lots
- Aménagement des combles ou surélévation
- Vente séparée d’un terrain et d’une maison
- Transformation d’un immeuble en copropriété pour vente à la découpe
Gagnez du temps et de la trésorerie
- Lancez les devis pendant la durée du compromis
- Démarrez les travaux dès la signature chez le notaire
- Préparez un plan B : meubler et louer si la vente tarde
La location en courte durée permet de faire visiter le bien tout en générant du cash-flow.
Astuce : achetez sous le prix du marché
Négociez systématiquement. Les biens avec défauts offrent le meilleur potentiel de négociation.
3. Investissez via une société pour optimiser votre fiscalité
Pourquoi créer une société ?
- Présenter les résultats de la société plutôt que vos revenus personnels
- Récupérer la TVA sur les achats
- Amortir les biens pour réduire l’imposition
Quel type de société choisir ?
- SCI à l’IS : adaptée aux projets de long terme
- SAS ou SARL : pour les activités commerciales (achat-revente)
Adaptez la structure à votre stratégie. Vous pouvez créer plusieurs sociétés selon l’activité (ex. : une pour l’achat-revente, une autre pour la location).
Créez une holding à moyen terme
Les avantages d’une société holding immobilière :
- Centralisation des services support (comptabilité, juridique, communication)
- Circulation de la trésorerie entre sociétés via conventions
- Intégration fiscale sous certaines conditions (compensation des pertes et profits entre filiales)
- Intégration d’activités connexes (conciergerie, consulting, clé en main)
Conclusion
2025 offre un terrain propice à l’investissement immobilier intelligent. Grâce à ces trois leviers :
- Recherche de rentabilité forte
- Stratégies d’achat-revente rapides
- Montage en société pour optimiser fiscalement
… vous pouvez bâtir un patrimoine immobilier solide, rentable et structuré.
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